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キャリアインタビュー vol. 2:不動産アクイジション

投資対象の価値を見極めるという、不動産投資において最も重要な第一歩を担うアクイジション。どの戦略においても投資の最前線をリードする、責任重大かつ挑戦的でやり甲斐のあるこの職種は時世に関わらず人気を集めています。今回のインタビューでは、実際に不動産アクイジション担当を務める若手プロフェッショナル2名から、日々の実務内容について伺いました。

インタビュー協力者:

Cさん:アクイジション経験5年。公認会計士の資格を有する。

Uさん:経済学部卒。不動産アクイジション経験2年。


まず始めに、不動産業界に足を踏み入れた動機と、現在の投資内容は?


Cさん:大学4年の時、不動産投資関連の本を何冊か読み、すぐに不動産業界に惹かれました。現在は、主にオフィス、商業、物流を対象に、長期コア投資を担当しています。


Uさん:前職は資産運用会社で日本株とJREITへの投資に携り、JREIT投資での経験から不動産投資の醍醐味を感じたのがきっかけです。今はセパレートアカウントのチームに所属し、オポチュニスティックとコアプラスを見ています。


普段どんな部署と働いていますか?よく使うオフィスツールは?


Cさん:弊社は東京オフィスにAM(アセットマネジメント)チームがいないため、外部AM会社と日々密接に関わって働いています。オフィスツールに関しては、エクセルの他にワードを使います。パワーポイントを使うことはありません。


Uさん:私の場合は様々な会議用の資料を作成するので、パワーポイントをほぼ毎日使います。業務は所属チーム内での連携が主ですが、それ以外に、アクイジションチーム(ディールソーシングを担当する部署)とのコラボレーションも頻繁にあります。


繁忙期の一日の業務内容について教えてください。


Cさん:アンダーライティングおよびデューデリジェンスを行う時が最も多忙なのですが、案件紹介後、6~12時間程度で始めのアンダーライティングを行い、その後は日々一日中リサーチとモデリングに終始します。


まず、案件ごとにテーラーメイドでモデルを組みますが、デューデリジェンスが進むにつれ新たな情報や投資アイディアが必ず出てくるので、それらを数字に落とし込めるよう初期段階からフレキシブルなモデルになるよう注意を払います。


それが済んだら重要情報をすべてプライシングに織り込めるよう、市場調査その他情報収集を行い、仲介や同業他社へのヒアリング等を踏まえ、案件のカタリスト特定を図ります。また、重要ポイントである建築面・遵法性のデューデリジェンスも行います。


Uさん:私はアナリストなので、一番忙しい時期はクロージング直前です。モデルの最終版の作成やIC(投資委員会)メモの作成など、案件を社内で通すための業務はもちろん、レンダーやファイナンシャルアドバイザーとの交渉、各種契約書の作成に時間をかけます。


アドホックタスクへの対応はありますか?


Cさん:はい、あります。例えば、特定の業界の上場会社について財務分析と保有資産を確認し、めぼしい相手先にほぼコールドコールで取得提案をするなどの経験があります。


Uさん:普段から多々しています。よくあるのは「今日中に結論を出して欲しい」と急に入る案件への対応で、アナリストは投資判断の為の数字を出す作業に追われます。そういった投資家からの突然の要求や質問に対して、早急に対応するための心の準備を常にしています。


アクイジションのプロとして一番重要なスキルは?


Cさん:職位に拠らず共通することですが、細部への注意力と数理処理能力が重要だと思います。リスクとオポチュニティを数字に落とし込めてこそ、案件の本源的価値を理解しているということだと思います。


Uさん:不動産に関する専門知識はもちろん、モデリングスキルと市況に関する感覚が不可欠だと思います。


では最後に、アクイジション・アナリストの面接では、どのような質問をしますか?


Cさん:モデリングテストの他、過去に行ったアンダーライティングについて説明してもらいます。


Uさん:特定の期間に対して、どのアセットタイプが投資に適しているかをその理由を踏まえて説明してもらうなど、ご本人の現在の市況に対する理解と投資アイデアを聞き出す質問をしたいです。

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